La regla general establece que no se puede construir en terrenos catalogados bajo la denominación de suelos rústicos o no urbanizables, pero existe la posibilidad de conseguir hacerlo gracias a la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Una Ley que establece las normas que controlan todo lo relacionado con la edificabilidad y que delega estas cargas a las Comunidades Autónomas para que sean ellas las que establezcan su propia normativa urbanística.
Esto genera unas normas básicas que en muchos casos coinciden entre las diversas Comunidades Autónomas, destacando la armonización de las nuevas construcciones con el entorno rural o la prohibición de explotación inmobiliaria en estas zonas. Y, por otro lado, las posibles opciones en las que esta prohibición puede burlarse gracias a muchos vacíos legales aprovechables, que te permiten de cierto modo construir una casa en estos suelos rústicos.
La construcción de viviendas prefabricadas en una finca rústica
La construcción de viviendas en suelos rurales es perfectamente posible en un par de situaciones muy puntuales y precisas, la primera opción es cuando la construcción está vinculada a la actividad económica de la finca rústica y la segunda alternativa es cuando la construcción se acoge a una excepción de la normativa que rige el aspecto urbanístico de los suelos rústicos.
Lo que nos dirige a la posibilidad de conseguir que las casas secundarias sean consideradas como vinculadas a las actividades comerciales del terreno rústico, estas generalmente se utilizan como viviendas temporales y no como residencia principal. Además, pueden ser utilizadas para fines vacacionales o como perfectos refugios de campo.
Igualmente, las casas de campo, también llamadas casas rurales, que son construcciones campestres con un estilo que generalmente está inclinado hacia lo rústico y que pueden ser utilizadas como residencias temporales o con fines de desarrollo del turismo.
La rehabilitación de las construcciones en los terrenos rústicos
Muchos inmuebles gozan de haber sido construidos antes de la prohibición de construir en terrenos rústicos y en este caso es posible que dichas viviendas sean rehabilitadas. Estas refacciones y remodelaciones pueden llevarse a cabo siempre y cuando la vivienda no sufra incrementos de superficie o de altura con relación a su estructura.
Inmuebles ligados a la actividad económica (ILAE)
Los inmuebles ligados a la actividad económica según el artículo 4 de la orden ECO/805/2003 son todos aquellos que se utilizan para desarrollar una actividad económica, en este caso puede ser agrícola, forestal, comercial, ganadera, industrial, turística o de otra rama de la economía; siempre y cuando estén vinculados con el uso o la explotación de los recursos naturales.
Dentro de esta categoría se encuentran las fincas agrícolas, las explotaciones con intención ganadera, las instalaciones turísticas, los parques eólicos y las plantaciones forestales, y es posible conseguir muchos tipos de viviendas en estos suelos rústicos, como por ejemplo las granjas que son instalaciones que pueden ser agrícolas o ganaderas y que mantienen como fin la producción de alimentos y por ende incluyen edificios para alojar animales, maquinaria y alimentos.
Los establos y las instalaciones agrícolas están destinados a suplir las necesidades de protección de los animales y el procesamiento y almacenamiento de productos de uso agrícola y ganadero. Así mismo, los albergues y los alojamientos turísticos son destinados a dar alojamiento a los turistas en las temporadas vacacionales.
Construyendo una vivienda en suelo rústico
La normativa urbanista a nivel autónomo y municipal es de suma importancia para determinar la posibilidad de construir una vivienda en suelos rústicos, en condiciones generales no es posible este tipo de construcciones, pero existen excepciones que dependerán de diversos factores y que conocerás a continuación.
En algunos casos la ley permite la construcción de las viviendas de carácter social, siempre que estas cumplan con la normativa y las regulaciones específicas para este tipo de casos y dentro de este tipo de construcciones es posible la construcción de viviendas unifamiliares, viviendas secundarias, viviendas para la explotación agrícola y ganadera y viviendas dirigidas a la explotación turística.
El caso específico de las viviendas prefabricadas en suelos rústicos
La legislación española permite que una vivienda prefabricada móvil sea instalada en los espacios catalogados como suelos rústicos, siempre que esté sujeta a ciertas regulaciones y normativas específicas de la Comunidad Autónoma. Esto además dependerá de la zonificación y del hecho de que no existan modificación en el suelo, es decir, no se pueden llevar a cabo construcciones que modifiquen las condiciones del suelo donde se instalará la casa prefabricada.
Otras cosas que puedes construir en un terreno rústico
No solo puedes construir una vivienda o casa prefabricada, como hemos visto en este artículo, sino también otras cosas. Por ejemplo, también puedes construir una piscina al aire libre, si la adscribes a la categoría de actividades de carácter recreativo y de baño. Otro edificio que puedes levantar es un hotel, aunque suene paradójico, pero siempre y cuando potencie el medio en el que se encuentre. Es decir, el formato debe ser el de un hotel de montaña o natural y ecológico. Puedes construir muchas otras estructuras, entre las que destacamos talleres artesanales, granja-escuelas, campings… Como ves, un terreno rústico da para mucho.
¿Cómo establecen las Comunidades Autónomas su normativa urbanística?
Las Comunidades Autónomas en España tienen competencias exclusivas en materia de urbanismo, ordenación del territorio y vivienda, según el Artículo 148.3 de la Constitución española. Por lo tanto, establecen su propia normativa urbanística, que se aplica en su territorio. Cada Comunidad Autónoma tiene su propia legislación y reglamentación en materia de urbanismo, por lo que es necesario acudir a las leyes autonómicas aplicables para conocer el régimen de infracciones en materia urbanística y el régimen de valoraciones del suelo. Además, las sucesivas Leyes de Suelo promulgadas por el estado deben interpretarse en las claves antes expuestas.
Bien y si tu comunidad no te permite construir, ¿es posible rehabilitar construcciones antiguas en terrenos rústicos? Sí, es posible rehabilitar construcciones antiguas en terrenos rústicos, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos. La legislación permite rehabilitar edificaciones antiguas en terrenos rústicos para su uso como vivienda o para llevar a cabo actividades relacionadas con el turismo rural, como alojamientos rurales o campings. La vivienda debe ser anterior a 1975 y no se podrá modificar su estructura, ni ampliar ni levantar en altura la construcción original. Dependiendo del estado y situación de la vivienda, el ayuntamiento otorgará la licencia o no