Los terrenos rústicos o fincas rústicas legalmente no están en la capacidad de aceptar construcciones de viviendas o de soluciones habitacionales dirigidas hacia el ámbito urbanístico residencial. Y es que el concepto de urbanismo está demarcado por ser un proceso ordenado y planificado donde se lleva a cabo una transformación del suelo rústico en suelo urbanizado, por lo que se deben de tratar ciertas estrategias que desemboquen en conseguir este cambio de estatus.
Esta transformación o protección está atada a razones ambientales, de dominio público o como una perfecta tutela de otros valores como por ejemplo el hecho de ser patrimonios históricos. A rasgos generales, todos los suelos son suelos rústicos en un principio y se deben tomar las debidas y necesarias consideraciones y actuaciones legales que permitan su transformación en suelos urbanos, para lograr que la construcción de la vivienda goce de legalidad.
Convertir un terreno rústico en suelo urbanizable para vivienda
Los suelos urbanizables están definidos por todos aquellos que se encuentran en un proceso de transformación que va desde lo rural hacia lo urbano, siempre basados en una planificación urbanística. Es importante aclarar que el término “suelo urbanizable” no existe en la legislación española, pero se usa coloquialmente para referirse a este tipo de terrenos con estas específicas condiciones y es denominado “sometido a actuaciones de transformación urbanística”.
Además, el suelo urbano es aquel que ya goza de las necesarias transformaciones urbanísticas y que ha adquirido los servicios públicos básicos y propios que acompañan a las ciudades, como acceso a las comodidades de energía eléctrica, acceso al rodado, saneamiento y suministro de agua, entre otros servicios básicos necesarios para llevar comodidad a los habitantes.
De suelo rústico a vivienda gracias a los planes urbanísticos
Los planes urbanísticos son el punto de partida para conseguir que una finca rústica pueda convertirse en una vivienda, estos planes urbanísticos representan la posibilidad de la planificación necesaria para llevar a cabo los respectivos y necesarios cambios y adecuaciones que definen a las diversas clases de suelos. En perspectiva, también es necesaria una transformación que involucra la parte física del suelo y la parte jurídica del mismo.
Para el ámbito jurídico es imprescindible la parcelación de las propiedades con la finalidad de ajustarlas al nuevo diseño de ciudad que en efecto se ha planificado. Mientras que para el ámbito físico se requiere de la ejecución de las obras y en ellas se incluyen las diversas obras de pavimentación de calles y aceras, los suministros de aguas, la dotación de energía eléctrica y los demás servicios urbanos necesarios para la vida en ciudad.
Las transformaciones de los suelos son posibles gracias a los planes urbanísticos, los cuales son los plenos responsables de que los suelos rústicos pasen a urbanos, y por supuesto establecer las diversas legislaciones referentes a cada una de las diversas Comunidades Autónomas donde se quiere llevar a cabo esta transformación. La misma que es necesaria y que permite que las ciudades puedan crecer, con los importantes beneficios que esta expansión implica.
¿Cuál es la diferencia entre suelo urbanizable y suelo urbano?
La diferencia entre suelo urbanizable y suelo urbano radica en la presencia o no de servicios y vías de comunicación. El suelo urbano es aquel que cuenta con aceras, viales y servicios, mientras que el suelo urbanizable es aquel que adolece de la penetración de servicios básicos, de servicios de transporte o de vías de comunicación. Además, el suelo urbano puede ser consolidado o no consolidado, según el planeamiento urbanístico, y el suelo urbanizable puede ser delimitado o no delimitado. En el caso del suelo urbanizable, es necesario un Plan Parcial para su desarrollo.
Cómo afecta la legislación en cada Comunidad Autónoma a la transformación de suelos rústicos
La legislación en cada Comunidad Autónoma puede afectar a la transformación de suelos rústicos de diferentes maneras. Por ejemplo, en algunas comunidades, como Andalucía, se han establecido normas para la conservación de suelos rústicos y la protección del medio ambiente. En otras comunidades, como la Comunidad de Madrid, se han establecido incentivos fiscales para la transformación de suelos rústicos en urbanizables. Es importante conocer las leyes y regulaciones de cada comunidad antes de realizar cualquier transformación de suelos rústicos.
Además, es importante tener en cuenta que la legislación puede cambiar con el tiempo. Por lo tanto, es necesario estar actualizado sobre las leyes y regulaciones que afectan la transformación de suelos rústicos en cada Comunidad Autónoma. Se recomienda consultar con un abogado o experto en la materia para obtener información precisa y actualizada sobre las leyes y regulaciones aplicables en cada caso.
Un par de formas de transformar el suelo rústico
Los suelos rústicos pueden transformarse mediante la gestión pública, donde será el propio ayuntamiento el encargado de hacerlo. Para este caso particular es posible conseguir varias vías legales, aunque generalmente no suelen ser los mismos ayuntamientos los que hagan el proyecto por el simple hecho de que no disponen de la suficiente inversión para hacerlo y además porque resulta en una gestión de máxima complejidad.
Ahora bien, el segundo sistema y el más común en España es el de la gestión privada, este consiste en una asociación de propietarios que en conjunto abordan los gastos del proyecto y la gestión de las obras con la intención de transformar el suelo. Las inversiones son cuantiosas, pero una vez conseguido el cambio de estatus del suelo, las propiedades aumentarán exponencialmente en valor, compensando la inversión realizada.